Bei den Energieausweis-Pflichtangaben im Gewerbe-Exposé in Hamburg zählt zuerst die Anzeige: Erscheint sie in kommerziellen Medien und liegt ein Ausweis vor, verlangt das Gesetz drei Angaben. Ausweisart, Endenergie für Wärme und Strom getrennt, wesentlicher Energieträger der Heizung. Fehlen sie, drohen Abmahnung und bis 10.000 Euro Bußgeld. Fürs Exposé rate ich zu denselben drei Werten.
Wenn bei Gewerbe-Inseraten etwas schiefgeht, dann meistens an derselben Stelle. Wärme und Strom stehen nicht getrennt da.
Der Grund ist fast immer eine Vorlage. Das Inserat fürs Büro entsteht aus dem Muster für Wohnungen, und dort gibt es nur ein Feld für den Energiewert.
In Hamburg geht es dabei um echte Größenordnungen. Der Gutachterausschuss zählte für 2023 genau 112 Kaufverträge über Büro- und Geschäftshäuser, Geldumsatz 1.238,1 Millionen Euro. Für 2024 meldet er bei dieser Gruppe 27 Prozent mehr Verkäufe, bei Produktions- und Logistikgebäuden sogar 149 Prozent mehr Geldumsatz.
Wie viele dieser Objekte öffentlich inseriert wurden, verrät der Bericht nicht. Für jedes Inserat, bei dem schon ein Ausweis vorlag, galten aber dieselben Regeln.
Eine Frage höre ich gerade besonders oft: Was passiert mit den Angaben im Inserat, wenn Gewerbegebäude ab 2027 erstmals eine Effizienzklasse bekommen? Die Antwort kommt weiter unten. Sie ist entspannter, als viele denken.
Welche Energieangaben verlangt das Gesetz in einem Gewerbe-Inserat?
Für Nichtwohngebäude sind es heute drei: die Art des Ausweises, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger der Heizung, sofern der Ausweis sie nennt. Das gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, wenn bereits ein Ausweis vorliegt. Baujahr und Klasse verlangt das Gesetz nur bei Wohngebäuden.
Die Regel steht im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), genauer in § 87 GModG. Sie greift, wenn vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eine Anzeige erscheint und der Ausweis zu diesem Zeitpunkt schon da ist.
In der Pflicht stehen Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber und der Makler. Makler haften dabei selbst. Eigentümer sind aber nicht raus, nur weil ein Makler inseriert.
Der Unterschied zum Wohnhaus auf einen Blick:
| Pflichtangabe in der Anzeige | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Pflicht | Pflicht |
| Endenergiewert | ein Wert | Wärme und Strom getrennt |
| Wesentliche Energieträger | Pflicht, sofern im Ausweis genannt | Pflicht, sofern im Ausweis genannt |
| Baujahr | Pflicht | keine Pflicht |
| Effizienzklasse | Pflicht | keine Pflicht, es gibt 2026 keine |
Die FAQ des Bundes zu Energieausweisen bestätigt genau diese Trennung. Ein freiwillig genanntes Baujahr schadet im Gewerbe-Inserat nicht. Es ersetzt aber keine der drei Pflichtangaben.
Für Häuser und Wohnungen habe ich die Regeln im Ratgeber zur Immobilienanzeige mit Energieausweis zusammengestellt.
Gelten die Pflichtangaben auch für das Exposé?
Das Gesetz spricht von der Anzeige in kommerziellen Medien, eine eigene Regel fürs Exposé enthält es nicht. Ich rate trotzdem klar dazu, dieselben drei Werte ins Exposé zu schreiben. Dann stimmen Inserat und Unterlage überein, und die Abgrenzungsfrage stellt sich gar nicht erst.
Ein Exposé ist oft die Fortsetzung der Anzeige. Wer auf ein Portal-Inserat antwortet, bekommt es als nächstes Dokument. Stehen dort andere Werte als im Inserat, fragt sich jeder Leser, welche stimmen.
Zwei Dinge ersetzt das Exposé nie. Den Ausweis selbst, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss. Und dessen Übergabe nach Vertragsschluss.
Mein Grundsatz lautet deshalb: Das Exposé darf mehr enthalten als die Anzeige. Aber nie weniger und nie etwas anderes.
Warum reicht beim Gewerbe ein einziger Energiewert nicht?
Weil Gewerbegebäude Energie anders nutzen als Wohnungen. In Büro, Laden oder Halle ziehen Beleuchtung, Lüftung und Kühlung einen spürbaren Teil des Bedarfs. Der Ausweis für Nichtwohngebäude weist deshalb Wärme und Strom getrennt aus, und genau diese beiden Zahlen gehören ins Inserat, nicht ihre Summe.
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude wird heute nach DIN V 18599:2018-09 gerechnet, ab 1. Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung fließen gemeinsam ein. Am Ende stehen zwei Endenergiewerte, einer für Wärme, einer für Strom.
Für Mieter, die Büroflächen vergleichen, ist das die spannendere Information. Eine gut gedämmte Fläche mit alter Beleuchtung kann beim Strom schwach aussehen. Wer beide Werte addiert, versteckt genau das.
Wie die Werte auf dem amtlichen Formular stehen, zeigt das Muster eines Energieausweises für Nichtwohngebäude.
Wie genau eine Zahl sein muss, zeigt ein Blick in die Hamburger Marktberichte. Für den Gewerbe-Investmentmarkt 2024 meldeten drei große Maklerhäuser 1,49, 1,62 und 1,95 Milliarden Euro, jedes nach eigener Methode. Im Inserat gibt es diesen Spielraum nicht.
Deshalb gebe ich jedem denselben Hinweis mit: Die Zeile fürs Inserat wird vom Ausweis abgeschrieben, nie aus einer alten Anzeige. Mit Beispielwerten sieht sie so aus: „Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf Wärme 142 kWh/(m²·a), Strom 38 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Erdgas.“
Welche Fehler passieren bei Energieangaben am häufigsten?
Die häufigsten Fehler in Makleranzeigen sind: Wärme und Strom nicht getrennt, Primär- statt Endenergie, ein abgelaufener Ausweis, eine vergessene Effizienzklasse und ein fehlendes Baujahr. Die letzten beiden betreffen Wohngebäude, im Gewerbe also vor allem den Wohnteil eines Mischgebäudes.
Die 5 häufigsten Fehler, und was sie im Gewerbe bedeuten:
- Wärme und Strom nicht getrennt. Der Klassiker beim Nichtwohngebäude. Eine Summe oder nur einer der beiden Werte erfüllt die Pflicht nicht.
- Primärenergie statt Endenergie. Auf dem Ausweis stehen beide Größen. Für Ausweise nach heutigem Recht gehört die Endenergie ins Inserat.
- Abgelaufener Ausweis. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Rechnerisch laufen 2026 die Ausweise ab, die 2016 eine Registriernummer bekamen: laut Bundestagsdrucksache 19/7291 bundesweit 378.436, Wohn- und Nichtwohngebäude zusammen.
- Effizienzklasse vergessen. Pflicht beim Wohngebäude, also auch beim Wohnteil eines Mischgebäudes. Beim reinen Gewerbe gilt das Gegenteil: 2026 gibt es keine Klasse, also gehört auch keine ins Inserat.
- Baujahr fehlt. Ebenfalls Pflicht beim Wohnteil. Im Gewerbeteil ist es freiwillig.
Mein Rat aus dem Alltag, bevor ein altes Exposé wieder hervorgeholt wird: zuerst aufs Ausstellungsdatum des Ausweises schauen. Fällt das Ablaufdatum in die Vermarktung, wird der neue Ausweis vor dem Inseratsstart bestellt. Das ist entspannter als eine Korrektur mitten im laufenden Verfahren.
Wer haftet in Hamburg, wenn die Angaben fehlen?
Verkäufer, Vermieter und Makler stehen in der Pflicht, Makler haften selbst. Das hat der Bundesgerichtshof am 5. Oktober 2017 entschieden. Fehlende Pflichtangaben können ein Bußgeld bis 10.000 Euro nach sich ziehen. Das größere Risiko ist in der Praxis aber die wettbewerbsrechtliche Abmahnung.
Der Bundesgerichtshof wertete fehlende Energieangaben als wesentliche Verbraucherinformationen. Schon 2016 hatte das Oberlandesgericht Bamberg nach Darstellung der Deutschen Umwelthilfe bestätigt, dass auch Makler die Angaben machen müssen. 2020 haftete vor dem Oberlandesgericht Frankfurt laut Umwelthilfe sogar ein Franchisegeber für die Anzeige eines Franchisenehmers.
Die Deutsche Umwelthilfe mahnt Makler systematisch ab. Typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000 Euro, die Streitwerte bei 15.000 bis 25.000 Euro. Bußgeldverfahren nach § 108 GModG gibt es in der Praxis dagegen wenige.
Für Hamburger Makler ist der IVD Nord der zuständige Regionalverband, er betreut neben Hamburg auch Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. Die Haftung hängt aber an keiner Mitgliedschaft, sie trifft jeden, der inseriert. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis für Makler in Hamburg.
Und wenn man einfach ohne Ausweis inseriert? Dann greift die Anzeigenpflicht zwar nicht. Die Rechnung kommt trotzdem, nur später.
Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, nach Vertragsschluss wird er unverzüglich übergeben. Fehlt er an einer dieser beiden Stellen, droht ebenfalls ein Bußgeld bis 10.000 Euro.
Ein Kaufinteressent, der bei der Besichtigung nach dem Ausweis fragt und keinen bekommt, merkt sich das. Ein Mieter der Ladenfläche, der nach der Unterschrift keinen Ausweis erhält, auch.
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Was gehört ins Inserat eines Wohn- und Geschäftshauses?
Bis 31. Dezember 2026 bekommt ein Mischgebäude mit erheblichem Gewerbeanteil zwei Ausweise, einen für den Wohnteil und einen für den Gewerbeteil. Ich rate, im Inserat und im Exposé beide mit ihren eigenen Angaben aufzuführen. Wir stellen das Paar für 899 Euro Festpreis aus, der Wohnausweis ist geschenkt.
Erheblich heißt: Der Gewerbeteil hat mehr als 10 Prozent der Nutzfläche, und Nutzung und Anlagentechnik unterscheiden sich wesentlich. Der klassische Fall ist der Laden im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber.
Fürs Inserat bedeutet das zwei Blöcke. Beim Wohnteil stehen Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Klasse. Beim Gewerbeteil stehen Ausweisart, Wärme und Strom getrennt und der Energieträger.
Bewährt hat sich bei mir eine einfache Ordnung: beide Blöcke direkt untereinander, klar beschriftet mit „Wohnteil“ und „Gewerbeteil“. So verwechselt niemand den Stromwert des Ladens mit dem Endenergiewert der Wohnungen.
Ab 1. Januar 2027 ändert sich das Bild. Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet, so wie beim Nichtwohngebäude. Ein 2026 ausgestelltes Paar bleibt zehn Jahre gültig.
Wie die Trennung im Detail funktioniert, erkläre ich im Ratgeber Wohn- und Geschäftshaus: ein oder zwei Ausweise.
Was ändert sich bei den Pflichtangaben ab 1. Januar 2027?
Ab 1. Januar 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Effizienzklassen von A bis G. Für neu ausgestellte Ausweise nennt die Anzeige dann Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Klasse, Baujahr und Energieträger. Wer einen Ausweis von 2026 hat, nennt weiter die bisherigen Angaben, denn dieser bleibt zehn Jahre gültig.
Heute gilt, was oben steht: drei Angaben, Endenergie für Wärme und Strom getrennt. Ab 2027 tritt der Energieausweis-Teil der Novelle vom 23. Juli 2026 in Kraft. Wer dann einen neuen Ausweis für ein Nichtwohngebäude braucht, bekommt nur noch einen Bedarfsausweis.
Die neue Klasse ergibt sich aus dem Vergleich mit einem rechnerischen Referenzgebäude. Klasse A erreichen nur Nullemissionsgebäude, also Gebäude ohne fossile Emissionen am Standort.
Für Ihr Inserat zählt deshalb das Ausstellungsdatum Ihres Ausweises, nicht das Datum der Anzeige. Ein Ausweis von 2026 wird weder ungültig noch auf die neue Skala umgeschrieben. Für ihn regelt § 112 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung, dass weiter die bisherigen Angaben stehen, beim Nichtwohngebäude also Wärme und Strom getrennt.
Die Antwort auf die Frage vom Anfang lautet also: Für Ihren heutigen Ausweis ändert sich im Inserat nichts. Erst ein neuer Ausweis bringt die neuen Angaben mit.
Neu ist auch ein Anlass. Ab 2027 löst die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus, wie eine Neuvermietung. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, genügt er.
Ein sachlicher Hinweis noch: Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 Renovierungsanforderungen. Den Nachweis verlangt die Behörde nur auf Anfrage.
Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt dafür nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache, ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des auf dem Ausweis genannten Endwerts der Effizienzskala beträgt (§ 41 GModG). Sonst braucht es einen anderen Nachweis, etwa einen neuen Ausweis.
Wie kommen Sie schnell zu sauberen Werten fürs Inserat?
Sie schicken uns Fotos und Eckdaten, offene Punkte klären wir am Telefon, und 24 Stunden nach vollständigen Angaben liegt der Bedarfsausweis vor. Für Nichtwohn- und Mischgebäude gilt ein Festpreis von 899 Euro, ganz ohne Vor-Ort-Termin. Die drei Werte für Inserat und Exposé lesen Sie danach direkt ab.
Der beste Zeitpunkt für den Ausweis liegt vor dem ersten Entwurf. Dann stehen die Werte von Anfang an richtig drin. Niemand muss später Portale und PDFs nachbessern.
Wir brauchen Fotos von Fassade, Fenstern und Heizung, Grundrisse oder Flächenangaben, das Baujahr und die Nutzung der einzelnen Bereiche. Wie der Ablauf aussieht, steht auf meiner Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Alles Grundsätzliche finden Sie im Überblick zu Energieausweisen für Nichtwohngebäude.
Ob Büro- und Geschäftshaus oder Logistikhalle, die beiden Gruppen, die der Hamburger Gutachterausschuss getrennt auswertet: Bei energieausweis® HAMBURG gilt derselbe Festpreis, unabhängig von der Fläche. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer.
Sie arbeiten lieber mit Papier? Dann können Sie das Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten und ausgefüllt zurückschicken. Oder Sie rufen mich direkt an unter 0152 060 777 67.
Fazit
Im Gewerbe-Inserat zählen heute drei Angaben: Ausweisart, Wärme und Strom getrennt, Energieträger. Wer sie vom Ausweis abschreibt und das Exposé genauso füllt, hat das Thema erledigt, und ein Ausweis von 2026 behält seine Angaben auch nach dem Jahreswechsel. Den passenden Bedarfsausweis für Ihre Gewerbeimmobilie in Hamburg berechnen und bestellen können Sie direkt online.
Häufige Fragen
Gelten die Energieausweis-Pflichtangaben auch für mein Gewerbe-Exposé in Hamburg?
Ausdrücklich geregelt sind sie für Anzeigen in kommerziellen Medien, eine eigene Regel fürs Exposé enthält § 87 GModG nicht. Ich rate trotzdem, dieselben drei Werte ins Exposé zu schreiben: Ausweisart, Endenergie für Wärme und Strom getrennt und den wesentlichen Energieträger. Dann stimmen Inserat und Exposé überein, und niemand muss klären, ob das Exposé als Anzeige zählt.
Muss im Inserat für mein Büro in Hamburg die Energieeffizienzklasse stehen?
Nein, bei einem Ausweis nach heutigem Recht ist die Klasse für Nichtwohngebäude keine Pflichtangabe, weil es für sie noch keine Klasse gibt. Pflicht sind die Ausweisart, der Endenergiewert für Wärme und Strom getrennt und die wesentlichen Energieträger. Erst bei Ausweisen, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, kommen Klasse A bis G, Baujahr, Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf hinzu.
Was kann es kosten, wenn im Hamburger Gewerbe-Inserat die Energieangaben fehlen?
Fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige können ein Bußgeld bis 10.000 Euro auslösen. In der Praxis häufiger ist die wettbewerbsrechtliche Abmahnung: Die Deutsche Umwelthilfe mahnt Makler systematisch ab, typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000 Euro, Streitwerte bei 15.000 bis 25.000 Euro. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass Makler selbst haften. Verkäufer und Vermieter bleiben trotzdem in der Pflicht.
Brauche ich für ein Wohn- und Geschäftshaus in Hamburg zwei Energieausweise?
Bis 31. Dezember 2026 ja, wenn der Gewerbeanteil mehr als 10 Prozent der Nutzfläche ausmacht und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Wir stellen beide Ausweise im Paket für 899 Euro Festpreis aus, der Wohnausweis ist geschenkt. Ab 1. Januar 2027 gibt es stattdessen einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet.
Wie schnell bekomme ich die Energiewerte für mein Gewerbe-Inserat in Hamburg?
Der Bedarfsausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben vor. Sie senden Fotos und Eckdaten, offene Punkte klären wir telefonisch, ganz ohne Vor-Ort-Termin. Der Festpreis für Nichtwohn- und Mischgebäude beträgt 899 Euro. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer.